Trước thềm các Luật mới sắp có hiệu từ 1/8, chúng tôi có cuộc trò chuyện với ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam xung quanh những tác động cũng như kì vọng của Luật đối với thị trường bất động sản từ cuối năm 2024.Hôm nay mọi người hãy cùng Nhà Đất Thủ Dầu Một tìm hiểu về vấn đề này.
Ông nghĩ thế nào về nhận định “thị trường bất động sản sẽ tươi sáng trở lại từ cuối năm nay” nhờ các Luật mới có hiệu lực từ 1/8 tới đây?
Ông David Jackson: Thị trường bất động sản kỳ vọng khởi sắc hơn về cuối năm. Tuy nhiên, mỗi phân khúc sẽ có độ “ngấm” chính sách khác nhau. Do đó, tốc độ hồi phục và phát triển sẽ nhanh hoặc chậm tùy từng loại hình.
Cụ thể, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hưởng lợi sớm từ các luật mới. Dù nguồn cung nhà ở khó tăng nhanh trong nửa cuối năm 2024, thị trường đã bắt đầu ấm lên và có giao dịch trở lại. Cùng với đó, tâm lý thị trường lạc quan hơn khi các luật mới sắp có hiệu lực.
Các dự án nhà ở đang vướng pháp lý kỳ vọng được tháo gỡ và tái khởi động. Nhu cầu nhà ở sau thời gian bị dồn nén sẽ đem lại kết quả kinh doanh tích cực cho các dự án mới hoặc dự án tái khởi động từ 2025 trở đi.
Trong khi đó, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn cần thêm giải pháp để bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý. Bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê đất, thuê mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh và đặt văn phòng làm việc.
Luật mới đi vào vận hành sẽ chọn lọc kỹ chủ đầu tư, tăng cường bảo vệ người mua nhà. Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế, giá dự báo tăng lên. Ông nghĩ thế nào khi có sự mâu thuẫn giữa việc bảo vệ người mua nhà nhưng mặt bằng giá vẫn tăng lên?
Ông David Jackson: Các nội dung điều chỉnh trong các luật đã được làm rõ, chi tiết hóa cũng như khắc phục các bất cập của luật trước đây. Từ đó, thúc đẩy tính minh bạch và nhất quán của hệ thống pháp lý, tăng trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Chẳng hạn như các quy định công bố thông tin trước khi dự án đưa vào kinh doanh, khuyến khích giao dịch BĐS qua sàn, đặt ra mức đặt cọc tối đa 5% và chế độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…
Dẫu vậy, giá bán bất động sản sẽ tiếp tục tăng bởi nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn cao và tỷ lệ cư dân đô thị tại Việt Nam ngày càng nhiều. Trong đó, nhà liền thổ và đất nền thổ cư dự báo tăng giá mạnh khi quy định mới về việc không được tách thửa, phân lô và chuyển nhượng cho cá nhân tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III bắt đầu có hiệu lực.
Giá bán căn hộ sẽ còn tăng do nhu cầu đầu tư hay mua/thuê để ở tại các khu vực có tốc độ phát triển nhanh luôn ở mức cao. Giá thuê của các loại bất động sản thương mại gồm đất công nghiệp, mặt bằng văn phòng và bán lẻ cũng sẽ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê đất, thuê mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh và nơi làm việc.
Nói như vậy, giá bất động sản Tp.HCM còn tăng sẽ làm khó người mua nhà?
Ông David Jackson : Đúng là giá nhà neo cao đang gây ra những cản trở nhất định đối với người mua. Vừa qua, tại Tp.HCM, giá sơ cấp tiếp tục tăng từ 5% đến 7% so với quý trước. Trong đó, giá bất động sản ở Tp.Thủ Đức cao hơn 10% so với mặt bằng chung của thành phố.
Thực tế, diễn biến giá căn hộ vài năm trở lại đây luôn tăng theo chiều hướng thiết lập mặt bằng mới. Do tốc độ tăng giá nhanh, định nghĩa các phân khúc căn hộ thay đổi chỉ sau vài năm. Chẳng hạn, tại Tp.HCM 5 năm trước, các dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 đã được phân loại tiệm cận với mức trung-cao cấp; trong khi hiện nay, mức giá khoảng 50 triệu/m2 chỉ được xem là mức cơ bản của trung cấp.
Giá căn hộ Tp.HCM tăng cao đang trở thành thách thức đến khả năng chi trả của người mua nhà.
Điều này phản ánh cung – cầu nhà ở chưa cân bằng. Sự khan hiếm quỹ đất đô thị cùng tốc độ đô thị hóa cao đã khiến giá bất động sản khó hạ nhiệt. Chưa kể, các chi phí liên quan đến đất đai, phát triển dự án đang cao. Dự báo các chi phí này còn tăng hơn nữa khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Vì vậy, giá bất động sản nói chung khó giảm trong ngắn hạn.
Giá khó giảm, theo ông đâu là những thách thức về chi phí phổ biến nhất mà các doanh nghiệp bất động sản hiện đang phải đối mặt ?
Ông David Jackson : Thách thức lớn nhất với doanh nghiệp bất động sản hiện nay là bài toán chi phí đầu tư xây dựng, bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Biến động giá thành vật liệu xây dựng do chi phí nhiên liệu và vận tải tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng, thị trường bất động sản toàn cầu phục hồi chậm, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm trong nước chậm triển khai hoặc giãn tiến độ…
Theo báo cáo Nghiên cứu Triển vọng Doanh nghiệp năm 2024 của Tập đoàn UOB, 9/10 doanh nghiệp tại Việt Nam bị ảnh hưởng bởi lạm phát cao trong năm 2023. Trong đó, 58% đáp viên cho biết nguyên nhân là chi phí hoạt động tăng, lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nhất là bất động sản và dịch vụ nhà hàng, khách sạn (chiếm 64% đáp viên).
Trong tương lai, khi luật mới được áp dụng, các chi phí tuân thủ pháp lý liên quan đến đất đai như thuế đất, chi phí giải phóng mặt bằng dự báo cao hơn mức hiện nay. Bài toán cân đối nguồn vốn để phát triển dự án của doanh nghiệp sẽ phức tạp hơn khi luật mới quy định mức đặt cọc không quá 5% tổng giá trị bất động sản.
Việc mặt bằng giá bất động sản Tp.HCM ngày càng tăng cao có là cơ hội cho bất động sản giá vừa tầm tại các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương từ nay đến cuối năm 2024 không, thưa ông?
Ông David Jackson : Bình Dương và Đồng Nai được xem là hai tâm điểm mới của thị trường nhà ở phía Nam sau Tp.HCM. Các khu vực này có nhiều lợi thế như tiếp giáp Tp.HCM, cơ sở hạ tầng hoàn thiện với tính kết nối tốt, quỹ đất ở dồi dào với quy hoạch bài bản, tập trung nhiều KCN và KCX, dân số trẻ với tỷ lệ nhập cư lớn. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền tại các địa phương này rất lớn và sẽ tiếp tục tăng. Gần đây, có một số dự án mới chào bán mức giá khoảng 30-35 triệu/m2, đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực. Chẳng hạn, tại khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) dự án căn hộ FIATO Airport City đang manh ra thị trường ghi nhận sự quan tâm tích cực. Đây là dự án có vị trí liền kề sân bay Long Thành, các khu công nghiệp lớn của Nhơn Trạch. Đồng thời cũng là nguồn cung sơ cấp giá hợp lý nhưng được đầu tư bài bản, chất lượng hiếm hoi tại khu vực.
Hai địa phương này cũng thu hút nhiều dự án nhà ở quy mô lớn từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong vài năm tới, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục là động lực chính dẫn dắt sự cải thiện của nguồn cung căn hộ bình dân ở thị trường bất động sản nhà ở phía Nam.
Theo ông David Jackson, nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền tại các khu lân cận Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới khi giá căn hộ Tp.HCM khó hạ nhiệt trong ngắn hạn. Ảnh: Hạ Vy
Nhìn về thị trường chung nhận thấy, bức tranh bất động sản phía Nam vẫn chưa hồi nhịp rõ nét. Theo ông, liệu các Luật có trở thành đòn bẩy giúp thị trường tăng tốc trở lại nhanh hơn không?
Ông David Jackson : Điều không thể phủ nhận là các Luật mới có hiệu lực sẽ giúp tâm lý thị trường được cải thiện rõ nét. Niềm tin người dân cũng như doanh nghiệp đang tham gia vào thị trường được củng cố rất nhiều.
Chưa kể, tăng trưởng tín dụng kỳ vọng tăng tốc hơn khi mặt bằng lãi vay có xu hướng giảm. Tất cả điều này sẽ tác động đến bức tranh cung – cầu trong thị trường bất động sản.
Ngoài việc áp dụng sớm các luật mới, bối cảnh kinh tế vĩ mô chắc chắn có ảnh hưởng đến kịch bản hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, dòng vốn FDI tiếp tục rót vào Việt Nam, sản xuất và xuất khẩu có đơn hàng trở lại, nhu cầu tuyển dụng tăng… là những tín hiệu tích cực cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, ngoài Luật mới thì thị trường bất động sản vẫn còn những tồn tại cần giải quyết.
Cụ thể, cần thêm những lực đẩy nào để giảm bớt những thách thức cho thị trường ?
Ông David Jackson : Ở góc độ vĩ mô, thách thức về chi phí hoạt động của doanh nghiệp bất động sản là khó khăn chung của nền kinh tế. Chính phủ cần tiếp tục kiểm soát giá cả và cung – cầu, rút ngắn và tinh gọn thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động, giảm gánh nặng chi phí.
Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư và nhà đầu tư vẫn đang mong sớm có các văn bản quy định chi tiết thi hành, hướng dẫn 3 luật để luật sớm đi vào cuộc sống. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để “ngấm” chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay.
Ngoài ra, Chính phủ cần có các giải pháp thiết thực để khơi thông dòng vốn mới cho thị trường bất động sản. Luật các tổ chức tín dụng năm 2024 sắp có hiệu lực với nhiều quy định mới về thế chấp, chuyển nhượng dự án cũng như định giá tài sản. Điều này đang được các chủ thể thể tham gia thị trường mong chờ.
